Kat mülkiyeti olmayan daire, özellikle sıfır binalarda sık karşılaşılan bir durumdur. Alıcıların ilk sorusu genellikle aynıdır: "Bu daire alınır mı, sonradan sorun çıkar mı?" Bu yazıda konuyu sade bir dille anlatıyorum.
Önemli bir not düşmek isterim. Burada yazanlar genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Kendi durumunuz için tapu müdürlüğü, bankanız ve gerekirse bir avukatla görüşmenizi öneririm.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark
Kat irtifakı, bina inşa aşamasındayken veya iskân alınmadan önce kurulan bir haktır. Arsa üzerindeki payınız ve bağımsız bölümünüz bu aşamada belirlenir. Daire tapuda kat irtifaklı olarak görünür.
Kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp yapı kullanma izni, yani iskân alındıktan sonra kurulur. Kat irtifakı bu aşamada kat mülkiyetine çevrilir. Böylece bağımsız bölüm tam anlamıyla tamamlanmış bir konut olarak tapuya işlenir.
Kat mülkiyeti olmayan daire alınır mı?
Kısa cevap: evet, alınabilir. Kat irtifaklı tapu da bir mülkiyet belgesidir ve satışı yapılabilir. Ancak bazı konuları baştan netleştirmeniz gerekir.
Kat mülkiyeti olmayan daire alırken en önemli soru, iskânın ne zaman ve nasıl alınacağıdır. Binanın projeye uygun yapılıp yapılmadığı bu süreci doğrudan etkiler. Satıcıdan bu konuda açık bilgi istemelisiniz.
Konut kredisi kullanılabilir mi?
Kredi tarafında durum bankadan bankaya değişir. Bazı bankalar kat irtifaklı dairelere belirli şartlarla kredi verebilir. Bazıları ise yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş dairelere kredi açar.
Bu yüzden krediyle alım düşünüyorsanız, kapora vermeden önce bankanızla görüşün. Tapu bilgilerini paylaşın ve yazılı ön onay isteyin. Bankanın ekspertiz raporu da süreci etkiler.
Peşin alım yapacaksanız kredi engeli söz konusu değildir. Yine de aşağıdaki belgeleri kontrol etmeniz gerekir.
Satın almadan önce kontrol edilecek belgeler
Kat mülkiyeti olmayan daire alırken şu belgeleri mutlaka inceleyin:
- Tapu kaydı: Malik bilgisi, kat irtifakı ve varsa şerhler
- Haciz ve ipotek durumu: Tapu kaydında görünen kısıtlamalar
- Yapı ruhsatı: Binanın onaylı projesi
- Onaylı proje: Dairenin projedeki yeri ve metrekaresi
- İskân durumu: Başvuru yapılıp yapılmadığı ve tahmini süre
Tapu kaydını e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden kontrol edebilirsiniz. Belediyedeki proje ve ruhsat bilgileri için ilgili imar müdürlüğüne başvurabilirsiniz.
İskân alınmadan önce dikkat edilecek riskler
İskân sürecini etkileyen başlıca konu, projeye aykırı yapılaşmadır. Projede olmayan bir kat veya bölüm, iskânı geciktirebilir. Bu nedenle daireyi projeyle karşılaştırmak önemlidir.
Abonelik işlemleri de dikkat ister. Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin nasıl yapılacağını önceden sorun. Bazı durumlarda geçici abonelik çözümleri kullanılabilir.
Değer açısından ise kat mülkiyetine geçiş genellikle olumlu bir adımdır. Kredi kullanacak alıcıların kitlesi genişler. Bu da ileride satışı kolaylaştırabilir.
Kimler için uygun bir seçenek?
Kat mülkiyeti olmayan daire, özellikle peşin alım yapacak yatırımcılar için uygun olabilir. Bu alıcılar kredi engeline takılmaz. Sıfır daireyi kiraya vererek gelir elde etmeye hemen başlayabilir.
Yatırım getirisini nasıl hesaplayacağınızı Eskişehir yatırımlık 1+1 daire yazısında anlattım. Krediye ihtiyaç duyan alıcılar ise bankanın şartlarını öğrenmeden karar vermemelidir.
Örnek: Sütlüce'deki sıfır 1+1 daire
Portföyümdeki Sütlüce sıfır 1+1 daire bu duruma iyi bir örnektir. Daire şu an kat mülkiyeti aşamasında değildir. Bu nedenle konut kredisine uygun değildir. Bu bilgiyi ilan sayfasında da açıkça belirttim.
Daire, Anadolu Üniversitesi Yunus Emre Kampüsü'ne yaklaşık 500 metre mesafededir. Yerden ısıtmalıdır, binada asansör ve kapalı otopark bulunur. Peşin alım yapacak yatırımcılar için değerlendirilebilecek bir seçenektir.
Fotoğraflar ve ayrıntılar için Sütlüce'deki kampüse 500 m sıfır 1+1 daireyi inceleyin. Bölgeyi tanımak için Sütlüce Mahallesi rehberi de işinize yarar.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı tapu güvenli mi? Kat irtifaklı tapu da resmi bir mülkiyet belgesidir. Güvenlik açısından önemli olan, tapu kaydındaki şerhleri ve binanın projeye uygunluğunu kontrol etmektir.
İskân ne kadar sürede alınır? Süre, binanın durumuna ve belediye işlemlerine bağlıdır. Kesin bir süre vermek doğru olmaz. Satıcıdan ve belediyeden güncel bilgi almalısınız.
Kat mülkiyetine geçişte alıcıya masraf çıkar mı? Bu konu satış sözleşmesindeki şartlara bağlıdır. Masrafların kimde olacağını sözleşmede yazılı olarak belirtmenizi öneririm.
Sonuç
Kat mülkiyeti olmayan daire alınabilir, ancak belgeleri incelemeden karar vermemelisiniz. Kredi kullanacaksanız bankanızla önceden görüşün. Peşin alımda ise tapu kaydı, proje ve iskân durumunu kontrol etmeniz yeterli bir başlangıçtır.
Belgeleri birlikte incelemek isterseniz bana yazabilirsiniz. Diğer seçenekler için portföy sayfamı da inceleyebilirsiniz.
