Eskişehir yatırımlık 1+1 daire, birikimini gayrimenkulde değerlendirmek isteyenlerin en sık sorduğu seçeneklerden biri. Küçük daireler daha düşük bütçeyle alınır. Üniversite şehri olan Eskişehir'de ise kiracı bulmak çoğu zaman zor değildir. Ama doğru yatırım, yalnızca "kiraya veririm" demekle olmaz.
Bu yazıda kira getirisini nasıl hesaplayacağınızı adım adım anlatıyorum. Rakamlar örnek amaçlıdır. Kendi dairenizin hesabını güncel emsallerle yapmanız gerekir.
Eskişehir yatırımlık 1+1 daire neden talep görüyor?
Şehirde iki büyük üniversite ve on binlerce öğrenci var. Öğrencilerin önemli bir kısmı yurt yerine ev tercih ediyor. Tek kişilik veya iki arkadaşın paylaştığı 1+1 daireler bu talebin merkezinde yer alıyor.
Akademisyenler, genç çalışanlar ve yalnız yaşayanlar da aynı daire tipini arıyor. Bu çeşitlilik, kiracı havuzunu genişletiyor. Okul dönemi dışında da kiracı bulma ihtimalini artırıyor.
Brüt kira getirisi: ilk ve en basit hesap
Brüt getiri, yıllık kiranın satın alma fiyatına oranıdır. Formül şöyledir:
Brüt getiri (%) = Yıllık kira ÷ Satın alma bedeli × 100
Bir örnekle düşünelim. Daireyi 2.000.000 TL'ye aldığınızı varsayalım. Aylık kira 12.000 TL olsun. Yıllık kira 144.000 TL eder. Brüt getiri yüzde 7,2 olur.
Bu rakamlar yalnızca hesap yöntemini göstermek içindir. Güncel fiyat ve kira için bölgedeki gerçek emsallere bakmalısınız.
Net getiri: asıl bakmanız gereken rakam
Brüt getiri tek başına yanıltıcıdır. Çünkü kiradan karşılamanız gereken giderler vardır. Net getiriyi bulmak için bu giderleri düşmelisiniz.
Başlıca gider kalemleri şunlardır:
- Kiracının ödemediği aidat ve ortak giderler
- Yıllık bakım ve küçük onarımlar
- Eşyalı kiralıyorsanız eşya yenileme payı
- Emlak vergisi ve DASK
- Kira gelirine ait vergi yükümlülüğü
- Boş kalan ayların kira kaybı
Örnek hesapta yıllık giderlerin 24.000 TL olduğunu varsayalım. Net kira 120.000 TL olur. Net getiri yüzde 6'ya düşer.
Boş kalma süresini hesaba katın
Öğrenciye kiralanan dairelerde en kritik konu, dönem arası boşluktur. Haziranda çıkan kiracının yerine eylülde yenisi gelebilir. Bu durumda iki üç aylık kira kaybı yaşanabilir.
Bu riski azaltmanın yolları vardır. On iki aylık sözleşme yapmak, boşluğu büyük ölçüde kapatır. Kampüse yakın olmak da yeni kiracıyı hızlı bulmanızı sağlar.
Amortisman süresi nasıl okunur?
Amortisman, dairenin kendini kaç yılda ödeyeceğini gösterir. Formülü basittir:
Amortisman (yıl) = Satın alma bedeli ÷ Yıllık net kira
Örnekte 2.000.000 TL ÷ 120.000 TL yaklaşık 16,7 yıl eder. Bu süre ne kadar kısaysa yatırım o kadar verimlidir. Ancak konut yatırımında değer artışı da önemli bir kazanç kaynağıdır.
Eskişehir yatırımlık 1+1 daire seçerken 5 ölçüt
Getiriyi belirleyen asıl şey, doğru daireyi seçmektir. Eskişehir yatırımlık 1+1 daire ararken şu beş ölçütü birlikte değerlendirin:
- Kampüse yürüme mesafesi: Kiracının ilk sorusudur.
- Sıfır veya bakımlı bina: İlk yıllarda masraf çıkarmaz.
- Düşük ısınma gideri: Yerden ısıtma ve iyi yalıtım öne çıkar.
- Asansör ve otopark: Kiracı kitlesini genişletir.
- Temiz tapu durumu: İleride satışı kolaylaştırır.
Isınma ve otoparkın kiracı gözündeki değerini yerden ısıtmalı daire avantajları yazısında ayrıca anlattım.
Örnek daire: kampüse 500 m sıfır 1+1
Bu ölçütleri karşılayan bir örnek, Tepebaşı Sütlüce'deki sıfır 1+1 dairedir. Anadolu Üniversitesi Yunus Emre Kampüsü'ne yaklaşık 500 metre mesafededir. Yerden ısıtmalıdır, binada asansör ve kapalı otopark vardır.
Daire şu an kat mülkiyeti aşamasında değildir, bu yüzden konut kredisine uygun değildir. Peşin alım yapacak yatırımcılar için bu bir engel oluşturmaz. Ayrıntıları kat mülkiyeti olmayan daire alınır mı yazısında bulabilirsiniz.
Fotoğraflar ve güncel bilgi için Sütlüce'deki kampüse 500 m sıfır 1+1 daireyi inceleyin.
Kendi hesabınızı yapmak için mini tablo
Aşağıdaki boşlukları kendi rakamlarınızla doldurun:
- Satın alma bedeli: ……
- Aylık kira emsali: ……
- Yıllık toplam gider: ……
- Beklenen boş ay sayısı: ……
Yıllık kiradan boş ayları ve giderleri düşün. Kalan tutarı satın alma bedeline bölün. Böylece gerçekçi bir net getiri elde edersiniz.
Değer artışı ve çıkış planı
Kira getirisi yatırımın yalnızca bir yüzüdür. Diğer yüzü, daireyi yıllar sonra satarken elde edeceğiniz değerdir. Bu yüzden alırken satışı da düşünmelisiniz.
Kampüse yakın küçük daireler, ikinci el piyasada da alıcı bulur. Hem yatırımcı hem de çocuğu için ev arayan aileler bu daireleri ister. Bina ne kadar bakımlıysa, satış o kadar kolay olur.
Çıkış planı için üç soruyu baştan sorun. Daireyi kaç yıl elinizde tutacaksınız? O tarihte bina kaç yaşında olacak? Tapu ve kredi durumu alıcı için engel oluşturacak mı? Bu soruların cevabı, bugünkü seçiminizi doğrudan etkiler.
Peşin mi, kredili mi?
Kredili alımda faiz gideri, net getiriyi ciddi biçimde düşürür. Bazı dönemlerde kira, kredi taksitini karşılamaz. Bu durumda yatırım her ay cebinizden ek ödeme ister.
Peşin alımda ise hesap daha sadedir. Kiranın tamamı size kalır, yalnızca giderleri düşersiniz. Eskişehir yatırımlık 1+1 daire alırken bütçenizi bu iki seçeneğe göre ayrı ayrı hesaplayın. Kredi düşünüyorsanız bankanızdan güncel teklif alın.
Sık sorulan sorular
Eşyalı mı kiralamalıyım, eşyasız mı? Öğrenci kiracılar genellikle eşyalı daire tercih eder. Eşya kirayı artırır ama yenileme gideri de getirir.
Kiracı seçerken nelere dikkat etmeliyim? Kefil, depozito ve fotoğraflı teslim tutanağı mutlaka olmalıdır.
Değer artışı getiriye dahil mi? Hayır, yukarıdaki hesaplar yalnızca kira gelirini gösterir. Değer artışı ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç
Eskişehir yatırımlık 1+1 daire alırken brüt getiriye değil, net getiriye bakın. Giderleri ve boş kalma süresini hesaba katın. Kampüse yakınlık ve düşük gider, getiriyi en çok etkileyen iki özelliktir.
Kendi rakamlarınızla hesap yapmak isterseniz birlikte bakabiliriz. Diğer fırsatlar için portföy sayfamı inceleyebilirsiniz.
